CLÁUSULAS SUELO

Es una estipulación contenida en hipotecas suscritas por particulares o por empresas, que establece en una escritura de préstamo hipotecario un interés mínimo (suelo) y un interés máximo (techo) a pagar, formando una “cláusula túnel” que establece unos tipos máximos y mínimos a cobrar en el préstamo.

Por ejemplo:
Juan constituye una hipoteca por un importe de 200.000 euros con una entidad bancaria.
En las condiciones financieras de la hipoteca, su banco establece:
– un período de tipo de interés fijo al 4% durante un 1 año (ej: del 1 enero 2003- 31 diciembre de 2003)
– un período de tipo de interés variable, es decir que se calcula sumando un tipo de interés de referencia (Euribor) 4,25% a un variable fijo, por ejemplo del 1% (diferencial)  por la duración restante del contrato ( ej: del 1 de enero de 2003 al 31 diciembre de 2023). En este caso resultaría un interés variable del 5,25%, la parte variable siendo siempre la del Euribor, que fluctúa. Este interés variable se mantiene ya durante toda la hipoteca hasta su finalización. Así, si Juan ha suscrito una hipoteca el 31 de diciembre de 2002 pagará durante todo 2003 un 4% de interés y a partir del 1 de enero de 2004 pagará un 5,25% (con el Euribor a 4,25%) hasta que termine de pagar su piso.

¿ Cuando surge el problema con estas cláusulas?

El problema surge con la inesperada bajada del Euribor a partir de 2009, situándose en niveles bajos que nadie esperaba y provocando la activación de las cláusulas.

En el ejemplo de Juan, para el cálculo de intereses de una hipoteca sin claúsula túnel y con un tipo de interés variable en 2010, sólo habría que sumar 1% al Euribor, lo que nos hubiera dado un tipo de interés del 2,29% eso podría haber creído el comprador entender al suscribir su hipoteca…. pero no era así pues en estas hipotecas había…… cláusula suelo.

En estas cláusulas se establecía que el tipo de interés no podría bajar “ por debajo de” ni subir “ por encima de”, y así impedía que se aplicará el interés variable pactado.

El techo favorecía al suscriptor de la hipoteca pero el suelo no permitía que el cliente pagará un tipo de interés muy bajo si el Euribor bajaba a los niveles que bajó en el periodo 2010-1027.

Estas cláusulas, que ya han sido objeto de demandas desde la bajada del Euribor, han sido declaradas nulas y se han producido las siguiente decisiones judiciales: